文 / 赵天、钮嘉承、石本江赚配网
自 2022 年多个城市放松限购政策开始，2023 年房地产政策转向全面宽松，高层会议强调要切实防范化解重点领域风险，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势；2024 年，首次明确提出要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。2024 年中央和地方累计出台楼市相关政策超 760 项，力度和频次均超过 2023 年。
珩昱投资基于多年来对中国房地产行业及不动产基金行业的关注、观察和工作实践，对国内的不动产基金行业进行了广泛调研。在搜集和整理 2025 年度行业数据，并与不动产基金投资管理机构深入交流的基础上，发布《2025 年人民币不动产基金研究报告》。
总体来看，2025 年不动产基金行业呈现出的特点是：
房地产行业整体下行承压，但存在结构性分化和符合当前阶段特性的优质资产；
不动产基金涵盖了房地产基金、基础设施基金、REITs 等三种具有显著特征的基金产品，房地产基金还在承受着行业下行带来的压力，基础设施基金成为了近年最主流的不动产基金产品，REITs 借助资本市场的扶持得到了快速发展；
住宅及土地开发类底层资产的存量仍然较大，且面临较重的历史包袱；能源类和基础设施建设类资产得到了广泛的资金支持，新基建成为了当前基础设施投资的关注方向；
经营性不动产在专业机构和机构化资金的支持下有了显著发展赚配网。
2025 年不动产基金行业情况
中基协最新数据显示，截至 2025 年 6 月，中国人民币不动产基金市场共有房地产基金 877 只，基础设施基金 1587 只，已上市 REITs 基金 66 只。不动产类基金总规模约为 1.8 万亿，占到基金业协会已备案私募基金总规模的 9%。
从整体趋势来看，2025 年不动产基金行业迎来重要转折，自 2020 年起的连续下滑态势得以扭转，基金数量与规模同步呈现增长态势，行业发展拐点初步显现。
从不动产基金存量分布来看，基础设施基金数量和规模占比最多，且保持增长趋势；房地产基金居次席，但整体呈递减趋势；REITs 基金数量虽然较少，但保持强劲增长态势。在细分类别中，能源、基建、住宅等类别占据最主要比例，办公、仓储物流、商业等也有一定分布。
1. 私募房地产基金
截至 2025 年 6 月，仍在存续的私募房地产基金共计 877 只。按成立时间统计，这些基金主要集中设立于 2016 年及其前后。其中，仅 2016 年一年设立且仍在运行的基金就达 348 只，占当前存量的近四成，是存量结构中最显著的设立高峰期。2017 年和 2018 年也分别有 145 只与 109 只，构成当前市场的第二梯队。相比之下，2019 年及之后成立并存续至今的基金数量逐年减少。
从细分类型结构来看，住宅类基金数量最多，为 622 只，占比约 71%赚配网，显著高于其他类型；办公类基金为 160 只，占比约 18%；商业类基金 67 只，占比约 7.6%。这一结构反映了当前房地产基金投资偏好主要集中在住宅领域，但随着住宅市场的整体下行，房地产基金也随之承压，但商业、办公类房地产基金产品的出现，对市场形成了有效的补充。
2. 私募基础设施基金
截至 2025 年 6 月，共有 1,587 只基础设施基金仍处于存续状态。从年份结构来看，当前存量基金主要集中在 2016 年至 2023 年期间设立，占总量的九成以上。
按细分类型划分，能源类基金数量最多，为 813 只，占总量约 51%；基础设施建设类基金 685 只，占比约 43%；仓储物流基金 76 只，占比约 5%；数据中心及其他类基金数量较少，合计为 13 只，占比不足 1%。
能源领域已成为基础设施基金投资的主力方向，反映出近年来国家对清洁能源发展、碳中和目标的高度重视和政策支持，推动大量资金流向能源行业，特别是新能源类项目，基金设立活跃。传统基础设施建设类基金仍占较大比重，表明交通、水利、城市公共设施等基础设施仍是私募基金的重要投资标的，且市场存量规模稳定。仓储物流基金数量处于中等水平，反映出电商和供应链发展带动了物流设施需求，基金对此领域保持一定关注度。数据中心等新基建属性基金产品开始出现，但数量占比较低，代表着未来的发展趋势。
3. 不动产投资信托基金（REITs）
自 2021 年 6 月首批公募 REITs 入市以来，我国公募 REITs 市场经历了快速发展。截至 2025 年 6 月，公募 REITs 累计发行产品 66 只，募集规模接近 1800 亿元，二级市场总市值超过 2000 亿元。2024 年是 REITs 市场发展的大年，全年一级市场新增首发项目共 29 只，募集规模约 655 亿元。2025 年 1-5 月，共发行 8 只 REITs 产品，募集规模约 134 亿元。单只产品平均规模有所下降，从 2021 年到 2023 年平均单只规模 33 亿元左右，到 2025 年 5 月平均规模下降到 16.82 亿元。
目前我国公募 REITs 市场呈现出以战略投资者为主，网下投资者和公众投资者为辅的结构。进一步穿透到细分类别投资者，除原始权益人外，券商、保险等机构投资者是 REITs 市场主要配置力量。
近年来，投资者对公募 REITs 的关注度不断提高，投资群体日益丰富，社保基金已将 REITs 纳入其可投资范围，保险资金通过设立专项投资基金加速布局 REITs 市场，例如中国人寿牵头设立的平准基金。随着未来各项政策的持续出台及公募 REITs 市场的不断成熟完善，未来险资、企业年金、政府专项基金等长期稳定资金的参与度有望逐步提升。
展望及趋势
中国的人民币不动产基金领域受到房地产行业整体下行的影响，全面承压，主要体现在：基金规模和数量持续下跌，系统性的收益下行和风险上升，流动性缺乏退出受阻，部分基金和管理人出现合规及商业性风险。
但是，在系统性压力之下，我们也看到行业整体呈现出一些面向未来的价值特点：
资产类型的多元化，摆脱单一资产风险依赖。中国的不动产基金从 2016 年之后多元化水平提高，从单一的机会型住宅开发模式，向核心型基础设施建设、价值增值型商业地产、不动产 REITs 等模式发展，目前已经形成了以基础设施为主，持有型资产占主导地位的相对健康的行业格局。地产基金的多元化特征是面向未来的显著趋势，也是保证这一行业长期稳定发展的基石。
市场参与方的专业化，提高整体行业的管理水平。经过几年的市场搏杀，不动产基金行业的专业化水平大大提升，非专业机构大量退出，留存的市场机构具备更强的专业能力和抗风险能力。同时，市场参与机构也更为多元，包括了专业的不动产基金管理人、托管人、资产支持证券管理人、项目运营方、财务顾问、专业中介机构等。
资金来源的机构化，使得当前各类产品的风险收益水平更为稳健。不动产基金是高风险、低流动性的另类资产，从风险收益特征而言需要匹配高风险承受能力、较强资产配置能力的大型资金来源。历史上，由于民间资本的活跃和部分非规范化管理人的推波助澜，房地产基金曾是最为活跃的民间融资工具之一赚配网，但也遭受了巨大的市场风险和合规性打击。当前不动产基金市场的机构化特征显著强化，主流资金由专业的机构投资人主导，根据风险收益特征合理地配置资金，更好地稳定了不动产基金的风险收益水平。（作者单位：珩昱投资）
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